遏制房價上漲是為了遏制房地產(chǎn)市場的投機性行為，使房價穩(wěn)中有降則既有利于防止房價過快下降對金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成極大沖擊，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和其他行業(yè)保持平衡，避免長期經(jīng)濟增長放緩和通貨膨脹的出現(xiàn)。

    中國住房價格自2002年以來，一直以超過兩位數(shù)的速度上升，遠高于同期的經(jīng)濟增長率，而且房價還在繼續(xù)上升。據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，住宅均價上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。住房價格持續(xù)高漲的原因是什么？高房價將會帶來哪些經(jīng)濟后果？政府將如何應(yīng)對居高不下的房價？本文從宏觀經(jīng)濟一般均衡分析的角度出發(fā)，對這些問題進行探討。

    土地財政收入最大化使房價持續(xù)上漲居高不下

    中國住房改革帶來的住房市場化、城市化帶來的城市人口規(guī)模擴張，以及經(jīng)濟高速增長帶來的居民收入不斷提高等因素，導(dǎo)致人們對住房需求不斷增長，這是住房價格上升的初始原因，也是任何一個經(jīng)濟起飛的發(fā)展中國家都曾出現(xiàn)過的現(xiàn)象。這一點已經(jīng)被絕大多數(shù)學(xué)者認可。然而，僅僅是收入提高和城市人口擴張，還不足以使得房價達到目前的這種水平。

    土地財政收入最大化機制的土地供給政策是導(dǎo)致中國房價上漲過快的直接原因。供求原理表明，即使收入水平提高和城市人口擴張導(dǎo)致了住房需求快速增長，但如果住房供給能夠同樣快速增長，那么，住房價格就不會以一種過快的速度增長。但是，在目前的財政體制下，地方政府是唯一的土地供給者，為使土地財政收入最大化，政府通過控制土地供給來提高土地出讓價格，從而抬高了住房價格，獲得了壟斷收入。更重要的是，地方政府的土地壟斷定價政策對住房價格的影響絕不僅僅在于土地壟斷定價本身對住房價格的直接影響，當政府的壟斷地價使得房價的增長率高于利率水平時，將會有大量或來自實體經(jīng)濟或來自銀行信貸方面的資金，以投機性住房需求涌入住房市場，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫。

    中國金融系統(tǒng)對居民購買住房實行分期付款的房貸按揭制度，以及以抵押貸款為代表的對住房市場的信貸擴張，是高房價得以維持的有力保障。首先，就分期付款的房貸按揭制度而言，對于沒有信貸約束的“富人”，它實際上不會影響住房價格。因為在個人沒有信貸約束的情況下，住房的需求仍然取決于個人的收入水平。但是，對于那些具有信貸約束的“窮人”，分期付款的房貸按揭制度會直接提高消費者對住房的消費需求，從而使得房價上漲。其次，就銀行系統(tǒng)對住房市場的大量信貸擴張而言，在住房價格的上漲速度低于銀行借貸利率水平的情況下，住房市場的信貸擴張對住房市場的影響不大。因為這時住房市場和其他資本市場之間不存在套利機會，所以也就不可能存在投機性住房需求。但是，當政府的土地供給過小，使得住房價格的上漲速度超過銀行借貸利率時，也就是在住房市場和其他資本市場之間存在套利的情況下，對住房市場的信貸擴張將會促使形成住房投機性需求，從而使得住房價格持續(xù)上漲并形成泡沫。

    高房價將使長期經(jīng)濟增長放緩

    當前居高不下且持續(xù)上漲的房價將會從以下幾個方面對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

    擠占其他行業(yè)發(fā)展的資金，導(dǎo)致整個經(jīng)濟增長速度放緩。住房價格居高不下和持續(xù)上漲所帶來的房地產(chǎn)行業(yè)高利潤率，將吸引其他行業(yè)的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，從而使得其他行業(yè)實體經(jīng)濟萎縮。而房地產(chǎn)行業(yè)則可能出現(xiàn)泡沫，在泡沫破滅的時候會對金融行業(yè)產(chǎn)生危害，甚至可能導(dǎo)致金融危機。

    降低社會總消費，導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)出有效需求不足。住房的高價位對個人消費的影響有收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。其中，收入效應(yīng)傾向于居民降低對所有消費品的需求，替代效應(yīng)則傾向于提高對其他商品的需求。但如果居民的住房需求是剛性的，那么在理論上可以證明，這時住房價格的收入效應(yīng)會大于替代效應(yīng)，從而住房價格上漲就會增加居民在住房需求上的支出，減少在其他商品上的消費，進而導(dǎo)致社會總消費需求下降。此外，住房價格持續(xù)上漲，還會激勵居民減少個人的當前消費，增加其“住房投資”形式的儲蓄，由此，房價的過快上升會進一步減少居民消費，降低社會總消費需求。

    降低社會福利水平。首先，房價的持續(xù)上漲會導(dǎo)致大量的投機性住房需求，產(chǎn)生大量住房空置現(xiàn)象，由此必然造成住房資源的浪費，降低整個社會的福利水平。其次，由于受到相對較低的工資收入水平的限制，大部分人或者買不起房，或者通過高額負債的方式買房。無論哪種方式，結(jié)果要么是個人成為“房奴”而處于生活和精神的重壓之下，要么由于住房條件得不到改善而處于極差的生活狀態(tài)之下。

    最后，持續(xù)高漲的高房價本來就使得“住房投機性”資本獲得超過平均利率的收益，而分期付款的住房信貸制度又通過杠桿作用數(shù)倍放大了這種投機性資本的收益率。在這種高房價之下產(chǎn)生的極度的財富分配不平等，將給社會帶來極大的不滿情緒，這種不滿情緒甚至有可能造成社會不穩(wěn)定。這種不滿情緒和不穩(wěn)定因素，對社會中的任何人都會產(chǎn)生一種潛在的傷害，無論是窮人還是富人，因此，它勢必會降低整個社會的福利水平。

    影響金融系統(tǒng)或者物價水平的穩(wěn)定性。一方面，住房按揭貸款在中國各商業(yè)銀行中都占有較高的比重，且這些住房按揭貸款占住房總價格的比重也比較高。一旦房價下降過快，使得目前的這種高房價帶來的泡沫破滅，將會危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。另一方面，由于持續(xù)高漲的房價主要依賴于住房信貸制度和住房信貸擴張，如果住房市場信貸擴張不再繼續(xù)，則投機性住房需求所導(dǎo)致的高房價也將難以維持。所以，如果這種高房價得以繼續(xù)，就必然意味著需要繼續(xù)擴張住房市場信貸，這種信貸擴張又必然會傳遞到商品的總體物價水平上，從而導(dǎo)致通貨膨脹。

    政府面臨房地產(chǎn)市場調(diào)控困境

    盡管目前高房價對社會福利造成很大損害，但住房改革促進的房地產(chǎn)發(fā)展以及由此帶來的同房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，卻是近年來中國經(jīng)濟的主要增長點。因此，無論對居民、廠商還是政府，住房價格未來的走勢都是其關(guān)注的焦點，盡管關(guān)注目的不同。無論是從供給面(對土地供給和對開發(fā)商的政策支持與調(diào)控)還是從需求面(對居民購房的信貸調(diào)控)來說，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展一開始就受到政府政策的強烈影響，因此，未來一段時期內(nèi)住房價格的走勢仍然取決于政府的政策取向。但是，這并不意味著政府可以隨意調(diào)控房地產(chǎn)市場，面對目前的宏觀經(jīng)濟形勢和市場狀態(tài)，政府調(diào)控至少存在以下三大困境。

    困境之一：房地產(chǎn)市場快速發(fā)展短期內(nèi)刺激有效需求和長期阻礙經(jīng)濟增長之間的矛盾。

    中國房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟的最大貢獻，就在于它在短期內(nèi)迅速提高了國內(nèi)同房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資需求，從而提高了社會有效需求。如果國家采取降低房價的政策，那么，由于利潤率降低，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展可能就會受到影響，短期內(nèi)可能會引起這些行業(yè)的投資需求不足，從而造成整個社會有效需求不足。然而，由于目前的這種高房價導(dǎo)致的房地產(chǎn)高額利潤率會使其擠占其他行業(yè)的發(fā)展資金，同時，高房價還導(dǎo)致居民減少對其他商品消費需求從而使得總消費需求下降。因此，如果政府繼續(xù)維持目前的高房價，那么，長期內(nèi)可能出現(xiàn)同房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)過度發(fā)展而其他行業(yè)發(fā)展不足甚至萎縮的現(xiàn)象，由此極有可能導(dǎo)致長期的經(jīng)濟增長放緩甚至停滯。在目前國際經(jīng)融危機的影響尚未完全消除和國內(nèi)各行業(yè)發(fā)展不平衡的情況下，這一矛盾就顯得更為突出和急迫。

    困境之二：維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定性同抑制通貨膨脹之間的矛盾。

    上文分析表明，一旦目前的高房價不能維持的話，將有可能出現(xiàn)信貸危機，危及銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定。然而，如果政府繼續(xù)采取維持目前高房價的政策，那么，信貸的擴張遲早會表現(xiàn)在物價水平上，從而帶來通貨膨脹。其實，由于中國2009年極度擴張的貨幣政策，通貨膨脹預(yù)期早已顯現(xiàn)，目前真實的通貨膨脹也已經(jīng)有所顯示。

    困境之三：地方政府土地財政收入同居民福利之間的矛盾。

    由于目前地方財政收入嚴重依賴于土地出讓金，一旦高房價難以維系，地方政府的財政收入將直接受到影響。此外，房價下降還可能影響地方GDP的增長。因此，無論從維持地方GDP增長，還是從維持地方財政收入的角度，地方政府都具有努力維持目前高房價的動機。然而，如果政府繼續(xù)維持目前的高房價，那么，住房空置帶來的資源浪費和高房價對居民的生活、經(jīng)濟和精神等各方面壓力，對社會福利水平的影響也是巨大的；同時，高房價也可能成為社會不穩(wěn)定因素。因此，地方政府土地財政收入和社會福利之間的矛盾，也是政府調(diào)控所面臨的困境之一。

    基于以上分析，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場未來走向應(yīng)該采取以下措施：首先，遏制房價持續(xù)上漲，將房價穩(wěn)中有降作為政府調(diào)控的首要目標。遏制房價上漲是為了遏制房地產(chǎn)市場的投機性行為，使房價穩(wěn)中有降則既有利于防止房價過快下降對金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成極大沖擊，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和其他行業(yè)保持平衡，避免長期經(jīng)濟增長放緩和通貨膨脹的出現(xiàn)。其次，為實現(xiàn)以上目標，應(yīng)使財政政策、貨幣政策和其他政策相互搭配，協(xié)調(diào)調(diào)控。

    具體來說，第一，必須控制銀行系統(tǒng)對住房的信貸擴張，特別是要抑制住房投機需求者利用分期付款的購房按揭制度擴大其投機行為。這也是消除通貨膨脹和房地產(chǎn)市場泡沫的唯一途徑。第二，由于房價短期不可能下降過快，為了滿足居民日益擴大的住房需求，應(yīng)該盡快完善經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度。第三，為了避免住房空置帶來的資源浪費，以及房價下降導(dǎo)致土地價格下降從而地方財政收入不足，應(yīng)該加快實行物業(yè)稅。這不僅可以增加地方的財政收入，還可以增加投機者空置住房的成本。最后，需要打破地方政府財政收入直接依賴于土地出讓金的局面，從根本上去除地方政府抬高房價的動機。

    為什么說住房分配是一個政治問題

    筆者曾在今年7月17日“中國城市發(fā)展高層論壇”上針對2009年以來國內(nèi)各大城市房價飆升的問題發(fā)表看法，認為房價和住房分配已經(jīng)不是一個單純的經(jīng)濟問題，從以人為本、社會公平正義的角度看，已經(jīng)成為一個政治問題。我們的政府必須對此引起高度重視，采取有效的政策措施來切實解決這個問題，以平息全國范圍的恐慌和不滿情緒。有人可能會覺得筆者小題大做，其實不然。所謂“政治”，簡單而言，就是孫中山先生曾說的“管理眾人之事”，這里所說的“政治問題”就是涉及眾人利益之事的政府管理問題。

    說住房問題已經(jīng)成為一個政治問題，主要出于兩個方面的考慮。第一，政府是否有責任來解決居民的住房問題，換句話說，住房問題主要應(yīng)該靠市場還是主要應(yīng)該靠政府來解決；第二，政府應(yīng)該如何來解決這個問題，目前政府在這個方面做得到位不到位，還有多少差距需要彌補。

    政府有責任解決居民住房問題

    住房問題是重大民生問題，即使在西方市場經(jīng)濟國家，如美國，政府也把“居者有其屋”作為一項長期國策。1948年，美國《住宅法》明確提出：“要為所有美國人提供體面和合適的居住環(huán)境�！�1977年，卡特政府通過了《社區(qū)再投資法》，次年又通過了《平等信貸機會法》，這兩部法規(guī)迫使銀行向低收入家庭和社區(qū)提供住房貸款，否則銀行會遭到投訴并可能會被停止其住房貸款業(yè)務(wù)。當然美國政府主要靠出臺一系列政策法規(guī)，規(guī)范并運用市場的力量來達到設(shè)定的目標。

    那是因為美國實行的是私有制(包括部分土地私有)，而且已經(jīng)形成了一個龐大的中產(chǎn)階級，整個社會有能力通過房地產(chǎn)市場來解決大部分家庭的住房問題。即使如此，美國還是因房地產(chǎn)市場和金融市場運作中出現(xiàn)的不良行為而發(fā)生了“次貸危機”，并引發(fā)了這一輪世界性金融危機。這說明，我們對于市場經(jīng)濟要有更加深刻的認識。

    從理論上講，市場經(jīng)濟是資源配置的最佳方式，但前提條件是人不僅必須是“理性的”，而且必須是“道德的”。市場經(jīng)濟理論的鼻祖亞當?斯密特別重視人的道德問題，他傾注畢生精力的著作是《道德情操論》，而不是眾所周知的《國富論》。也正因為這樣，即使市場經(jīng)濟相當發(fā)達，美國政府也需要在解決低收入人群的住房問題上做出很多努力，比如廉租房制度的建設(shè)。

    那么，在中國，土地是國有的，市場經(jīng)濟很不完善，居民收入水平普遍不高，道德修養(yǎng)又有很多缺失，在這種情況下，政府就更加有責任來妥善解決居民的住房問題。首先在法理上要解決一個居住權(quán)的問題。對于這一問題，著名行政法學(xué)專家、清華大學(xué)教授于安有很好的表述，他指出，為從根本上解決城市房地產(chǎn)引發(fā)的嚴重社會矛盾，應(yīng)當改革城市國有土地使用權(quán)出讓制度，以保證城市居民的生存權(quán)和對發(fā)展成果的分享權(quán)。

    同時他還表示，農(nóng)村的宅基地是由省政府定標準、縣政府批準，城市居民要獲得生存空間，也應(yīng)該由省政府制定無償獲得土地使用權(quán)的標準，以免城市居民必須支付房屋開發(fā)商的暴利房價和政府向開發(fā)商收取的商業(yè)性土地出讓費，才能獲得生存所必需的用地權(quán)，這種制度安排不能保障城市居民的基本生存權(quán)。城市居民與農(nóng)村居民比較，農(nóng)村居民的住房問題還有宅基地制度作為保障，而城市居民除極少數(shù)人有祖?zhèn)鞣慨a(chǎn)外，絕大部分人是沒有這種制度保障的。

    城鎮(zhèn)居民的居住問題，改革開放前主要依靠工作單位“福利分房制度”解決，解決得既慢又不盡如人意。1988年取消福利分房制度以后，政府提出“住房商品化改革”，并出臺了一些配套政策，如住房公積金制度、建立經(jīng)濟適用房與商品房兩種住房供應(yīng)體系等。但后來，在地方政府“土地財政”與房地產(chǎn)開發(fā)商暴利的利益驅(qū)動下，中國的房地產(chǎn)價格上漲到了一個極不合理的水平，嚴重脫離了城市居民正常的收入水平和消費水平(2009年各大城市的房價收入比竟然高達14―20，而聯(lián)合國的指導(dǎo)線為3―6)，嚴重影響了居民的消費支出意愿，影響了國民經(jīng)濟的正常發(fā)展，影響了社會的和諧。

    有人說高房價是中國人口多而引起的“剛性需求”所致，是中國土地資源匱乏的必然結(jié)果。這都是一些混淆視聽、似是而非的說法。中國人多地少是不假，在未來相當時間內(nèi)中國的房價整體有上升的趨勢也是事實，但在2009年下半年各大城市房價的漲幅超過了50%，有的甚至接近100%，這難道是正常的嗎？10%的富人控制了50%的房源，這是正常的消費市場嗎？“地王”頻頻出現(xiàn)，這是正常的投資市場嗎？總之，在這個完全扭曲了的市場中，我們看到了人性的扭曲，看到了開發(fā)商和投機者的貪婪，看到了一般百姓的恐慌和無望。在這種情況下，中央政府應(yīng)該承擔起解決根本民生問題的重任。

    必須給“土地經(jīng)濟”設(shè)置路障

    在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，中央政府的改革方向是基本正確的，但出臺的政策措施實施效果往往大打折扣。

    首先，從源頭上講，當前財政制度中的“分稅制”在實施了十多年后暴露出了較大的問題，即中央和地方在事權(quán)分配上不合理，國家財力的70%被中央拿走，30%留給了地方，這本來在一定程度上有利于中央集中力量辦大事，但結(jié)果大大影響了地方發(fā)展的基礎(chǔ)。地方發(fā)展需要資金，作為權(quán)宜之計，在城市化發(fā)展過程中出現(xiàn)了一個“土地出讓金全部留地方使用”的政策。這一下打開了地方政府“土地財政”的閘門，部分地方政府開始以“賣地為生”，與房地產(chǎn)開發(fā)商過從緊密，從此腐敗案件層出不窮！

    其次，土地使用存在問題。1998年國發(fā)23號文件已經(jīng)指出，住房政策實行“以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系”，低收入人群有廉租房，中低收入人群有經(jīng)濟適用房，較高收入者可進入商品房市場。可是，在實際土地使用中，情況發(fā)生了戲劇性的變化：根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)的土地投資中，投資于商品房的高達44%，而投資于經(jīng)濟適用房的只有2%。如此使用土地，建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房的土地需求如何能夠滿足呢？

    再次，銀行貸款制度也存在問題。在近年來地價、房價互相推高的過程中，銀行也盯上了“土地生財”這條道。政府批地，開發(fā)商屯地，銀行貸款(用土地抵押)，完成了一個循環(huán)，房地產(chǎn)事業(yè)就這么轟轟烈烈做起來了。有關(guān)資料表明，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中全部投資(包括建筑投資和買房投資)資金的80%來自于銀行貸款！政府現(xiàn)在三令五申不準給“第三套住房”貸款，而有些地方銀行還在“特立獨行”地給購買第三套住房貸款做廣告！而真正能夠促進經(jīng)濟發(fā)展的中小企業(yè)貸款的發(fā)展卻步履維艱。

    最后，稅收制度也有待改進，必須實行比較嚴格的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅制度。無論從公平角度看，還是從土地、住房資源緊缺角度看，這在法理上都是站得住腳的。在中國這樣一個人多地少的國家，不能允許一戶人家占有三套及三套以上的住房，除非他付出較大的代價�；�于同樣的原則，也應(yīng)該學(xué)習(xí)日本，限制超標準、超豪華住宅的大量建設(shè)，對于超標準、超豪華住宅應(yīng)該征收較高的房產(chǎn)稅，這對于少數(shù)富人及某些當權(quán)者來說是完全合理的。

    如果切實解決了地方政府“土地財政”問題(源頭)、開發(fā)商壟斷土地和房源問題(供給面)、某些人利用商品房投機問題(需求面)，中國的高房價問題就一定可以得到解決，從而可以避免因高房價而引發(fā)新一輪通貨膨脹，也有利于釋放目前被高房價趨勢所擠壓的巨大消費需求，其中包括大量正常的住房消費需求。(出處：中國社會科學(xué)報作者：施祖麟)

    收入失衡房價難降

    國內(nèi)房產(chǎn)價格偏高，許多人買不起房，這已經(jīng)從經(jīng)濟問題演變成了社會問題。有些人由此得出結(jié)論：房價有泡沫。其實房價高有許多潛在影響因素，中國的房產(chǎn)價格有無泡沫？這個問題尚難以回答。

    國際貨幣基金組織的一項研究認為，中國房市總體無泡沫，但局部城市有一定泡沫。研究者界定了房產(chǎn)的基本價值(或叫內(nèi)在價值)之后，認為房產(chǎn)的基本價值由以下因素決定：(1)房租，若房租高，則房價也會高；(2)利率，若利率高，則房價應(yīng)該低； (3)跟房產(chǎn)有關(guān)的各種稅收；(4)房貸的條件嚴格與否；(5)維護成本；(6)預(yù)期的資本收益；(7)自有住房和租用房子的風險。

    以上7個因素決定了房產(chǎn)的基本價值，根據(jù)這些因素可以用統(tǒng)計方法估計出房產(chǎn)基本價值。通過比較全國房產(chǎn)基本價值與實際房價，這項研究發(fā)現(xiàn)，自2002―2009年，房產(chǎn)的交易價格基本上圍繞著基本價值波動，除2004年房產(chǎn)真實交易價格明顯偏高和2007年明顯偏低之外，其余年份與估計值差別不大。從中得出的一個基本結(jié)論就是，就全國而言，房價基本上反映了以上7個因素的變化，沒有泡沫。

    各個城市的房價情況又有所不同。從北京、上海、南京、杭州等4個城市在2010年3月底房價偏離基本價值的程度可以看出，北京和南京的偏離度較高，似乎存在一定程度的泡沫；上海和杭州的偏離度則在可接受范圍內(nèi)。因此研究者認為，上海房價高是由于房租上升導(dǎo)致的基本價值高，而不存在明顯泡沫。

    這項研究本身存在一定局限性，如數(shù)據(jù)質(zhì)量不盡如人意，對于泡沫的概念見仁見智等，但它為我們認識房產(chǎn)泡沫提供了一種可能的思路。

    值得一提的是，房價是否存在泡沫，不僅要由現(xiàn)階段的各種因素決定，而且要受到未來不確定性以及人們對未來預(yù)期的影響。例如，如果中國經(jīng)濟在未來20年依然能夠保持強勁的增長勢頭，如7%―8%的增長率，那么現(xiàn)在的房價就不是泡沫。美國的經(jīng)濟在過去的200年里平均每年增長2%，而中國改革開放30年來年平均增長率為9%。預(yù)期如此不同，照搬他國指標來評價中國現(xiàn)實顯然也是不合適的。

    那么中國目前的房價到底有沒有問題？筆者認為有問題，但問題主要不在泡沫，而在畸形，在于房價和收入分配結(jié)構(gòu)的不匹配。

    關(guān)于房價是否過高，這里再介紹一個經(jīng)驗指標：房價―家庭收入比，即某一地區(qū)房價的中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比值。之所以用中位數(shù)(根據(jù)大小順序，正好處在最中間的那個數(shù))而不用平均值，是為了避免少數(shù)富裕家庭收入或豪宅價格的干擾。這個比值會隨著環(huán)境變化而變化，但根據(jù)多國經(jīng)驗，它應(yīng)維持在4―6之間。然而，通過研究北京、成都、杭州、上海、深圳、天津、武漢、西安這8個城市的房價收入比，可以發(fā)現(xiàn)，第一，它們的房價收入比各不相同，但都高于5；第二，從1999―2010年，這個比值基本都處于上升態(tài)勢；第三，北京和深圳達到了令人驚訝的20 左右�？梢姡�中國的房價與家庭收入之比，遠遠高于他國的歷史經(jīng)驗值。說白了，就是平均收入水平的市民買不起房。

    筆者的觀點是，中國現(xiàn)在的房價很瘋狂，但主要并不是由于存在泡沫。中國最富裕的前30%的人和剩下70%的人收入差距很大，而對這前30%的富裕家庭――大約相當于美國的人口規(guī)模――而言，房價與其家庭收入之比，差不多正好符合歐美國家的歷史經(jīng)驗。

    簡單介紹一下估算方法。首先看總體情況：統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2008年城市居民人均年收入為 1.7萬元，每個家庭平均擁有2.91口人，所以每個家庭的年收入大約是5萬元。按照美國的房價收入比，年收入5萬元的家庭應(yīng)該擁有5萬×5=25萬元左右的房產(chǎn)，而在中國擁有的是50萬―60萬元左右的房產(chǎn)，北京還要更高。再根據(jù)居民調(diào)查的微觀數(shù)據(jù)可知，最富裕的前30%和剩下70%的家庭收入差距很大，前30%的家庭人均年收入10萬元，而其他城市居民家庭人均年收入還不到3萬元。如果中國的房價為50萬―60萬元，那么最富裕的30%家庭的房價收入比就只有5―6，跟美國的經(jīng)驗值差不多了。

    按照任志強的說法，自1998年有房地產(chǎn)市場以來，中國一共建造了6000萬―7000萬套城市住房。全國城市總?cè)丝跒?億人，約2億戶，其中的30%也就是1.8億人(6000多萬戶)買得起房；再加上農(nóng)村居民中達到前30%富裕的約1億人，房產(chǎn)仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

    從這一觀點出發(fā)，筆者認為房價不太可能很快大降，何況前30%的家庭的收入增長率是12%甚至更高，比那70%低收入家庭的收入增長快得多。房地產(chǎn)商必然要先滿足這個相當于美國人口規(guī)模的中國富裕階層對住房的需求。

    如何讓那70%的低收入家庭有房住？這需要政府減少交易成本，增加土地供給，增強房地產(chǎn)商的建設(shè)能力，使得市場樂意生產(chǎn)適合低收入階層居住的房屋，這總比沒有房子或許多人擠在一起租房子強。但要付諸實踐，卻往往是知易行難！

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